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文書作成日:2019/04/20


 相続を見据えた賃貸用建物の建て替えを検討する際の問題点と対策を教えてください。




 所有しているアパートを、相続で子供に引き継ぐ予定です。しかし、そのアパートは築年数が古く老朽化しており、外壁や防水工事等、近い将来、多額の修繕費用がかかることが想定されます。そこで、相続を見据えた建て替えを検討したいと考えています。その際の問題点や対策があれば教えてください。




 アパートの建て替えでは、立退きの問題が一番に挙げられます。対策としては、契約期間満了により更新されることなく、確定的に借家契約が終了する「定期借家契約」を利用することが考えられますが、デメリットもあるため、利用にあたってはよく検討されることをおすすめいたします。




 アパートの建て替えを検討する際に考慮する問題として、入居者の方(以下、賃借人)へ退去をお願いする、いわゆる“立退き”が一番に挙げられます。この立退きを行う場合、費用や労力等、大きな負担がかかりますが、この負担軽減の対策として「定期借家契約」の活用が考えられます。

1.賃貸借契約の種類と違い

 賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
 通常、住宅の賃貸借契約は「普通借家契約」で、継続することが前提となっています。したがって、賃貸人側の一方的な都合では基本的に解約できず、賃借人は住み続けることができます。
 他方、「定期借家契約」がなぜ負担軽減になるかといえば、次のとおり“契約期間満了に伴う契約更新の取扱い”に、大きな違いがあるためです。

<契約期間満了に伴う契約更新の取扱い>
  1. 普通借家契約:
     契約期間満了の1年前から6ヶ月前までに解約の申入れがない場合、契約は更新される(この解約申入れの期間は、賃借人が不利にならない範囲で、別途特約を定めることも可能)。ただし、賃貸人からの解約申入れには「正当事由」が必要。
  2. 定期借家契約:
     契約期間満了により契約は終了。更新はないが、再契約は可能。
2.定期借家契約を活用することによるメリット・デメリット

 上記の特徴があることを踏まえた、「定期借家契約」を活用することによるメリット・デメリットは、以下のとおりです。

(1)メリット

  1. @ 長期間の空室による収入減少を避けるための活用(期間限定の賃貸)
     建て替えをする場合、「普通借家契約」の賃借人に対しては、退去のお願いをしたり立退料の支払いが発生したりするため、費用も含めて大きな負担になることが一般的です。
     また、順調に立退きが進んだとしても、1戸や2戸、少ない戸数の賃借人の立退き交渉が難航し、空室が多い状況が長く続くと収入が減少して経営が苦しくなることも想定されます。
     それをカバーする意味でも、立退きが完了した部屋は「定期借家契約」を利用し、期間限定の賃貸借契約として入居してもらう方法が有効です。
  2. A 普通借家契約から定期借家契約への切り替え
     「普通借家契約」の賃借人と合意できれば、「定期借家契約」に切り替えることが可能です。その場合、契約期間の満了時期が明確になり、計画が立てやすくなります。
     ただし、これには一定の制限があります。具体的には、2000年3月1日より前に交わされた居住用の建物については、「普通借家契約」を合意解約して「定期借家契約」を締結することはできません。

(2)デメリット

  1. @「普通借家契約」に比べて賃料を安く設定する必要がある
     契約満了による更新がない「定期借家契約」は必ず契約が終了し、原則退去することになりますので、賃借人にとって不利な契約といえます。そのため、その不利な条件を補う意味で、「定期借家契約」では、通常の賃料より安く設定される傾向があります。
  2. A 契約手続き等の負担が増える
     「定期借家契約」を交わす際に、書面による締結や、書面による賃貸人の説明義務などの手間が生じます。また、契約期間によって、一定期間内に期間満了の通知が必要となる場合があるなど、「普通借家契約」を交わすよりも負担が増えます。


 上記のメリット・デメリットも考慮に入れて、「定期借家契約」の検討をされてはいかがでしょうか。


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